Verpflichtet sich der Käufer eines Erbbaurechts, ein noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht, das der Verkäufer des Erbbaurechts aufgrund eines Vertrags mit dem Grundstückseigentümer zugunsten des Grundstückseigentümers im Grundbuch bereits hätte eintragen müssen, im Grundbuch einzutragen, erhöht sich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage um den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts.
Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung; dies ist in der Regel der Kaufpreis. Zur Gegenleistung gehören aber auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen sowie diejenigen Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Nicht zur Gegenleistung gehören jedoch die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten.
Sachverhalt: Die Klägerin erwarb am 26.3.2015 ein Erbbaurecht von der X-KG und verpflichtete sich zur Zahlung eines entsprechenden Kaufpreises sowie zur Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses. Die X-KG war nicht Grundstückseigentümerin, sondern hatte sich bereits im Jahr 2000 gegenüber der Grundstückseigentümerin verpflichtet, ein Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin an näher bezeichneten Wohnungen auf dem Grundstück zu bestellen; allerdings war dieses Nießbrauchrecht am 26.3.2015 noch immer nicht im Grundbuch eingetragen. Die Klägerin verpflichtete sich im Vertrag vom 26.3.2016, das Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin im Grundbuch einzutragen. Das Finanzamt setzte gegenüber der Klägerin Grunderwerbsteuer fest und setzte als Bemessungsgrundlage den Kaufpreis, den kapitalisierten Jahreswert des Erbbauzinses sowie den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts an. Gegen die Erhöhung der Bemessungsgrundlage um den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts wehrte sich die Klägerin.
Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
Der Kauf des Erbbaurechts unterlag der Grunderwerbsteuer. Denn nach dem Gesetz sind Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt.
Unstreitig gehörte der Kaufpreis für das Erbbaurecht sowie der kapitalisierte Jahreswert des Erbbauzinses zur Bemessungsgrundlage. Auch die Erbbauzinsverpflichtung ist eine vom Käufer übernommene Leistung. Der Anspruch des Erbbauverpflichteten (X-KG) auf Zahlung des Erbbauzinses ist ein Recht auf wiederkehrende Leistungen, das auf eine bestimmte Zeit beschränkt ist.
Das Nießbrauchrecht stellt ebenfalls eine von der Klägerin übernommene sonstige Leistung dar. Denn die Klägerin hat sich verpflichtet, eine Verpflichtung, die bereits in der Person des Veräußerers (X-KG) entstanden ist, zu übernehmen und das Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin im Grundbuch einzutragen.
Hinweise: Zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehören auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Hierzu zählen jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten. Der BFH hat die Verpflichtung der Klägerin, das Nießbrauch im Grundbuch einzutragen, nicht als ruhende Last angesehen; denn der Nießbrauch „ruhte“ nicht auf dem Grundstück, da er bei Abschluss des Kaufvertrags noch nicht im Grundbuch eingetragen war.
Unbeachtlich war, dass die X-KG und die Grundstückseigentümerin den Nießbrauch in der Vergangenheit tatsächlich durchgeführt haben; so lange das Nießbrauchsrecht nicht im Grundbuch eingetragen war, bestand die Verpflichtung der X-KG zur Eintragung des Nießbrauchrechts, und diese Verpflichtung hat die Klägerin übernommen.
Quelle: BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 5/22; NWB